任何价值，港口的价值来源于进出港口的船只。
换而言之，港口本身需要有区位优势，然后吸引船只来停靠，通过港口的吞吐量来实现其价值。
如果没有船来停靠、上货卸货，再好的港口也毫无作用，纯属垃圾资产。
所以在修建港口之前，高务实必须先联系一批愿意船家、商家，让他们将来有兴趣把天津港当做卸货地，或者出货地。否则的话，这个港口投入多少，高务实就得亏多少，而且还得持续不断的亏下去——为了保证港口运转，总得有人管理和维护，这都要钱啊！
除了这些硬性条件之外，高务实还得弄清楚私人商港这种事情到底能不能干，如果能干的话，需要办理一些什么手续。
按照高务实目前对大明朝廷和地方衙门的了解，商人自行建造任何商业设施，只要形制上不僭越，官府都是完全不插手的。这也是高务实每次开煤矿造蜂窝煤、开铁矿炼钢冶铁等，地方官府都只查了一下他手里有没有那些地块的地契就直接放行的原因。
如果说这一点还只能说大明的官府容忍性很高，那么接下来的一点就更神奇了。
比如某商人在某交通要地自行建造一个大型货栈，由于当地是几省通衢或者几府通衢